Cómo saber si su techo necesita reparación o cambio completo
Revise su techo desde la banqueta y el ático, y vea qué significa cada señal. Si ahorita no le alcanza, sepa cómo hacer el trabajo por etapas.
Escrito por el equipo de Aceves Home Remodeling · · Última revisión
Contratista de remodelación con base en Rio Grande City, en los cuatro condados del Valle. Lo dirige David Aceves, que viene de construir casas a la medida, de la losa y la estructura hasta los acabados.
Repare cuando el daño está en una sola caída y la madera sigue firme. Cambie cuando gotea en varios cuartos, el shingle pasa de veinte años o la madera se hunde. Con el calor del Valle, la edad del techo y el estado de la madera deciden más que la gotera.
¿Qué se alcanza a ver desde el suelo, sin subirse al techo?
Empiece desde la banqueta, con el teléfono y la cámara acercada. Camine los cuatro lados de la casa. Tome la foto de frente a cada caída, no de ladito.
Busque tejas que falten, que estén enroscadas o levantadas. Busque manchas oscuras donde ya se cayó la granilla. Las dos cosas se ven desde la calle.
Revise las canaletas y la entrada, a ver si hay granilla. Un poco después de una tormenta es normal en un techo nuevo. Un montoncito seguido, en un techo de quince años, es la superficie que se va.
Después mire la cumbrera desde el otro lado de la calle. Debe verse como una línea recta. Un hundimiento en esa línea apunta a la estructura, no a la teja.
¿Qué le dice el ático que no le dice el techo por fuera?
Suba al ático en una tarde seca y con sol, con una lámpara de mano. Apague la lámpara un minuto. La luz de día que entre por la madera es un agujero que usted ya puede ver.
Luego pase la luz por debajo de la madera del techo. Las manchas, los aros y las rayas oscuras marcan agua que ya pasó. La madera húmeda se ve distinta de una mancha vieja y seca.
Empuje la madera con la mano, entre viga y viga. La madera buena se siente firme. La que cede o se siente esponjosa ya estuvo mojada mucho tiempo.
Revise el aislamiento debajo de cada ventila, tubo y chimenea. El aislamiento apelmazado o manchado queda justo bajo las goteras más comunes del Valle. Esos detalles fallan años antes que el resto del techo.
¿Cuál señal es de reparar y cuál ya es de cambiar?
Una sola señal casi nunca decide. Dos señales en el mismo techo, casi siempre sí. Esta tabla junta cada señal con lo que suele significar.
La edad cambia la lectura de cada renglón. Las mismas tres tejas faltantes son una reparación rápida al año 8. Al año 22 son el techo avisando que ya se acabó.
También cambia según dónde esté el problema. Una gotera en la bota de un tubo es un detalle y se repara. Una gotera en medio del shingle es el techo completo rindiéndose.
| Lo que usted ve | Lo que casi siempre significa | Reparar o cambiar |
|---|---|---|
| Faltan tres o cuatro tejas de una sola caída, tras un viento | El viento levantó las tejas en un punto | Reparar, si lo demás está firme |
| Granilla en las canaletas de un techo de más de 15 años | La superficie del shingle se acaba pareja | Cambiar, y planearlo antes de la primavera |
| Una gotera sobre el mismo cuarto, siempre en el mismo punto | Falló un flashing, una bota o una lima | Reparar, y revisar los demás tubos |
| Goteras en dos o tres cuartos distintos | Ya se acabó el underlayment, no es un detalle | Cambiar |
| La madera se hunde al pisarla o al empujarla | El agua lleva tiempo parada en la madera | Cambiar, con la madera cotizada aparte |
| Manchas redondas en todas las caídas después del granizo | Daño de impacto en el techo completo | Cambiar, y abrir el reclamo primero |
| Tornillos y empaques oxidados en lámina de tornillo expuesto | Los tornillos se acabaron antes que la lámina | Reparar, cambiando tornillos y empaques |
| La cumbrera se ve hundida o chueca | Hay un problema de estructura o de madera | Pare todo y que lo revisen antes de seguir |
¿Cuántos años aguanta cada material con el calor del Valle?
La superficie de un techo del Valle pasa de 160 grados en verano. El asfalto envejece más rápido con ese calor que al norte de aquí. Lo que dice la envoltura no es lo que usted recibe.
El salitre trabaja por el otro lado. En Cameron y Willacy, los tornillos y los flashings se corroen antes de que se gaste el panel. En la costa el techo falla primero por los tornillos.
La edad sola no es razón para cambiar un techo seco y firme. La edad sí es razón para dejar de gastar en parches sobre un techo que ya no lo está.
Planee por calendario, no por la gotera. Un techo decidido en febrero se instala antes de la temporada de granizo. Un techo decidido después de la tormenta compite con todo el condado.
| Material | Vida tierra adentro | Qué falla primero | Empiece a planear en |
|---|---|---|---|
| Shingle de tres pestañas | Menos que el arquitectónico con el mismo sol | Las pestañas se doblan y se va la granilla | Año 12 |
| Shingle arquitectónico | 18 a 25 años tierra adentro | Pérdida de granilla en todo el techo | Año 15 |
| Lámina de tornillo expuesto | 25 a 30 años | Tornillos y empaques, como al año 12 | Año 20, cambiando tornillos al 12 |
| Lámina de costura levantada | 40 a 50 años | Los flashings y las penetraciones, no el panel | Año 30 |
| Teja de barro o de concreto | 50 años o más | El underlayment que va debajo de la teja | Año 25, para el underlayment |
¿Conviene parchar otra vez o ya sale mejor cambiar?
Un parche vale la pena mientras le compre años. Un flashing arreglado al año 10 de un techo de 20 le compra una década. Ese dinero está bien gastado.
La cuenta cambia cuando el parche empieza a comprar meses. Dos o tres visitas en el mismo año ya son un patrón. El patrón es la respuesta, no la factura suelta.
Tres cosas deciden juntas: la edad, cuántas caídas fallaron y cómo está la madera. Con dos de tres mal, parchar deja de convenir. Con una sola mal, casi siempre todavía es reparación.
Hay un costo que nunca sale en el presupuesto del techo. El agua parada arruina aislamiento, tablaroca y pintura. Esos arreglos salen en más que el detalle que dejó pasar el agua.
¿Se puede hacer por etapas si ahorita no alcanza?
Sí, y en Starr se hace seguido. El año mediano de construcción del condado es 1987, así que muchos techos llegan juntos al final. El 72 por ciento de las casas son de quien las habita, y el gasto sale del bolsillo.
Por etapas quiere decir orden, no improvisación. Primero las caídas que gotean y la madera dañada. Después el resto, con el mismo material para que no se note la unión.
Lo que no se puede partir es el cierre del día. La casa nunca se queda abierta de noche. Lo que se abre en la mañana queda cerrado esa misma tarde.
Pida el presupuesto por partidas desde el principio. Así usted decide qué etapa entra este año y cuál el que viene. El precio exacto se da por escrito dentro de 48 horas después de la visita.
¿Qué debe traer por escrito una revisión de techo?
Una opinión dicha desde la entrada no es una revisión. Pida que suban, que tomen fotos y que se lo entreguen por escrito. Debe quedarle un documento que se entienda el año que viene.
Las fotos pesan más que las palabras. Las fotos fechadas de cada caída, de cada tubo y del ático le dan un punto de partida. Si después hay reclamo, eso separa el daño de tormenta del desgaste.
Un buen reporte también dice qué está bien. Un reporte que encuentra problemas en todo no está revisando, está vendiendo.
| Qué debe traer | Para qué le sirve |
|---|---|
| Fotos con fecha de cada caída | Deja probado cómo estaba el techo ese día |
| Fotos cercanas de flashings, botas y limas | Ahí empiezan casi todas las goteras del Valle |
| Fotos del ático, por debajo de la madera | Enseña el agua que todavía no llega al techo de adentro |
| Estado de la madera, zona por zona | Define si el trabajo de veras puede ser reparación |
| Los años de vida que le quedan, en rango | Le permite planear en vez de correr |
| Alcance de reparación y de cambio, por separado | Le deja comparar los dos caminos en un solo papel |
¿Qué preguntar para que dos presupuestos se puedan comparar?
Dos presupuestos del mismo techo pueden traer trabajos distintos adentro. Haga la misma lista corta de preguntas a cada contratista. Así la diferencia entre los números deja de ser un misterio.
Pregunte cuántos cuadros midieron y cómo los midieron. Pregunte si el precio ya incluye quitar todo hasta la madera. Pregunte, por escrito, qué pasa si sale madera podrida.
Pregunte qué underlayment, qué drip edge y qué botas van incluidos. Pregunte si la ventila de la cumbrera se cambia o se reusa. Un presupuesto barato casi siempre se abarata quitando esos renglones.
Pregunte quién saca el permiso en las ciudades que lo piden. Pregunte qué cubre la garantía de mano de obra y por cuánto tiempo. Pida todo en una hoja, con precio por partida.
- Cuántos cuadros midió, y si midió arriba o calculó desde el suelo
- Si el precio ya trae quitar todo el techo viejo hasta la madera
- Cómo se cobra la madera que salga podrida, y cuánta viene prevista
- Qué underlayment, qué drip edge, qué botas y qué flashings entran
- Si la ventila de la cumbrera es nueva y quién revisa el ático
- Quién saca el permiso en las ciudades donde se pide para retecho
- Qué cubre la garantía de mano de obra, por cuánto tiempo y por escrito
- Cómo se limpia al final de cada día, no nada más al final de la obra
Contratista de remodelación con base en Rio Grande City, en los cuatro condados del Valle. Lo dirige David Aceves, que viene de construir casas a la medida, de la losa y la estructura hasta los acabados.
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Preguntas que nos hacen02
Antes de llamar
¿Me conviene cambiar nada más la caída que está mala?
A veces sí, cuando las caídas están bien separadas y al techo le quedan años. El material nuevo no va a empatar con el viejo, porque el sol ya despintó el otro. Pasando los quince años, una sola caída suele comprar menos tiempo del que cuesta.
¿Cuánto puedo esperar si ya sé que el techo necesita cambio?
Hasta la siguiente temporada, si el techo sigue seco y la madera está firme. Programe el trabajo en invierno o a principios de primavera. Pasar una temporada de granizo con el techo gastado es como una gotera se vuelve un techo caído adentro.
¿Siempre se mancha el techo de adentro cuando hay gotera?
No. El agua puede correr por una viga y mojar el aislamiento durante meses. Por eso la revisión del ático vale tanto. Cuando ya se ve la mancha abajo, la madera de arriba lleva rato mojada.
¿Tengo que estar en la casa cuando suban a revisar el techo?
Ayuda, pero no es obligatorio. David sube al techo y al ático y le manda la carpeta de fotos el mismo día. Estando usted, ve el problema en la pantalla mientras la escalera sigue puesta.
¿Sirve pintar o sellar un techo viejo para ganar tiempo?
Sirve poco y esconde mucho. Un sellador tapa la vista de la madera y de las tejas machucadas. Si después hay reclamo por granizo, eso juega en su contra. En un techo con años encima, el dinero rinde más en cambiarlo.
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