¿Cuánto cuesta un techo nuevo en el Valle del Río Grande?
Vea cuánto pesa cada variable en el total y qué le falta a un presupuesto barato, antes de firmar cualquiera. Sabrá además por qué nadie le cotiza su techo por teléfono.
Escrito por el equipo de Aceves Home Remodeling · · Última revisión
Contratista de remodelación con base en Rio Grande City, en los cuatro condados del Valle. Lo dirige David Aceves, que viene de construir casas a la medida, de la losa y la estructura hasta los acabados.
Un techo se cotiza por cuadro, o sea 100 pies cuadrados. El precio se mueve con el área, la inclinación y el material. También con las capas que se quiten y con el estado de la madera. Cerca de la costa se agregan fijaciones contra el salitre. David mide y le da el precio por escrito en 48 horas.
¿Por qué nadie le da el precio de su techo por teléfono?
Porque el número depende de medidas que todavía nadie ha tomado. Los cuadros, la inclinación, las capas y el estado de la madera se averiguan arriba del techo.
El que le da un número por teléfono está adivinando. Ese número casi siempre sube cuando llega la cuadrilla. Esa corrección es el reclamo más común de los dueños de casa.
David sube él mismo. Mide, toma fotos de cada problema y revisa la madera desde adentro del ático. La visita dura unos 45 minutos.
El precio por partidas le llega por escrito dentro de las 48 horas siguientes. Ahí vienen los cuadros, el material, el quitado, la cantidad prevista de madera y la limpieza.
¿En qué unidad se cotiza cada parte del techo?
Aquí se cotiza por cuadro. Un cuadro son 100 pies cuadrados de superficie de techo.
Una casa de una planta de 1,800 pies cuadrados suele medir 20 o 24 cuadros. La inclinación y los aleros hacen el techo más grande que el piso.
El cuadro pone la base, pero no es todo el presupuesto. El quitado, la madera, los flashings y la ventilación son partidas aparte y cada una tiene su propia unidad.
Pida el presupuesto desglosado por partida. Sin desglose no hay forma de saber qué cotizó cada quien, y dos números sueltos no se pueden comparar.
| Partida | Unidad en que se cotiza | Por qué se mide así |
|---|---|---|
| Material y mano de obra del techo | Por cuadro, o sea 100 pies cuadrados | La inclinación y los aleros hacen el techo más grande que el piso |
| Quitado del techo viejo | Por cuadro y por capa | Una segunda capa duplica el peso a tirar y las horas de trabajo |
| Cambio de madera | Por hoja de plywood u OSB | Nadie sabe cuántas hojas son hasta que se quita el techo viejo |
| Drip edge, flashings y lámina de limas | Por pie lineal | Un techo muy cortado tiene mucho más filo que uno de dos aguas |
| Botas de tubo, ventilas y turbinas | Por pieza | Se cuentan desde el suelo antes de empezar y el número no cambia |
| Ventila de caballete y entrada de aire | Por pie lineal de caballete | El aire se calcula por el ático, no por el precio del techo |
| Permiso y trámite de inspección | Por trabajo | Las reglas cambian por ciudad, así que es una gestión, no un porcentaje |
¿Qué es lo que de verdad mueve el precio de su techo?
Dos casas de la misma cuadra pueden tener precios de techo muy distintos. Las razones se pueden medir, y quien cotiza bien se las dice en voz alta antes de dar el número.
La tabla ordena esas variables por cuánto empujan el total. Alto quiere decir que esa variable puede cambiar una parte grande del precio. Bajo quiere decir que aparece como una partida que casi ni se nota.
Úsela como lista de revisión en su propia casa. Pregunte cuáles aplican a su techo y cuánto pesan. Si la respuesta es vaga, el número que viene atrás también es vago.
| Variable | Peso en el total | Qué le hace a su presupuesto |
|---|---|---|
| Cuadros de superficie de techo | Alto | Pone la base. Todo lo demás del trabajo se monta encima de eso |
| Material que escoja | Alto | La lámina de costura queda bastante arriba del shingle arquitectónico |
| Qué tan parado está el techo | Alto | Un techo parado pide andamio, frena a la cuadrilla y sube la mano de obra |
| Capas que hay que quitar | Medio a alto | Cada capa extra suma horas, peso a tirar y un día más de riesgo |
| Estado de la madera | Medio a alto | No se sabe hasta quitar. Pida por escrito el precio por hoja |
| Qué tan cortado es el techo | Medio | Limas, buhardillas y aguas suman corte, desperdicio y pies de flashing |
| Paquete contra el salitre | Medio | Fijaciones recubiertas y flashings más gruesos cerca de la bahía |
| Segundo piso o acceso difícil | Medio | Escaleras más largas, más andamio y material que sube más despacio |
| Arreglos de ventilación | Bajo a medio | Poner ventila cuesta poco al lado de un techo que se echa a perder antes |
| Distancia desde Rio Grande City | Bajo | El traslado va por regla de zona que se le dice antes, no por porcentaje |
| Color y perfil que escoja | Bajo | Casi siempre es tema de existencias y tiempo de entrega, no de costo |
¿Le sale más caro el techo porque su casa es de los ochenta?
En Starr County la mayoría de las casas son de su propio dueño, cerca del 72 por ciento. El año mediano de construcción es 1987.
Una casa de finales de los ochenta casi siempre va en su segundo o tercer techo. Capas encimadas, madera cansada y ventilación corta son hallazgos comunes cuando se abre.
Que la casa sea de su dueño también quiere decir que la cuenta es personal. El ingreso mediano del hogar aquí anda cerca de 38,000 dólares al año.
Una partida sorpresa después del quitado es un problema serio. Por eso la cantidad prevista de madera va por escrito antes de empezar.
¿Qué le falta a un presupuesto barato?
Un número bajo casi siempre es un trabajo corto. El ahorro sale de partidas que nunca se escribieron, y esas partidas regresan después como cargos extra.
Lea cualquier presupuesto contra esta lista antes de compararlo con otro. Cada punto que falte es dinero que sale del papel y entra a su bolsillo en el peor momento.
- Cantidad prevista de madera, con precio por hoja, para que la madera podrida no sea una renegociación
- Quitado y tiro de todas las capas que hay, dicho capa por capa
- Flashings, drip edge y botas de tubo nuevos, no los viejos reusados
- Underlayment dicho por tipo, no nada más la palabra underlayment en una línea
- Ventilación del ático medida y corregida, no dada por buena
- Trámite del permiso de su ciudad, y la inspección de windstorm si su dirección la pide
- Imán por el patio todos los días y la basura fuera, escrito en el alcance
- Garantía de mano de obra en papel, con plazo en años y con nombre
- Quién se sube al techo: la cuadrilla de la empresa o un subcontratista que nadie nombró
¿Qué preguntas hacer para que dos presupuestos se puedan comparar?
Dos presupuestos solo se comparan cuando describen el mismo techo. Casi nunca es el caso, y el barato normalmente es más chico.
Haga las mismas preguntas a todos y pida la respuesta por escrito. Lo que parecía diferencia de precio casi siempre resulta ser diferencia de alcance.
- ¿Cuántos cuadros midió, y midió el techo o lo calculó desde la calle?
- ¿Cuántas capas se van a quitar, y el tiro de todas está incluido?
- ¿Cuánto cuesta la hoja de madera, y qué pasa si se pasa de lo previsto?
- ¿Qué underlayment va, y con qué se protegen las limas?
- ¿Todos los flashings son nuevos, incluidos los de chimenea y pared?
- ¿Cuántos años cubre la garantía de mano de obra, y me la entrega en papel?
- ¿Quién saca el permiso, y mi dirección necesita inspección de windstorm?
- ¿Qué fecha de inicio me da, y qué pasa con esa fecha si llueve?
¿Cuesta más un techo cerca de la costa?
Sí, y la razón es el salitre. En Cameron y Willacy el aire salado se come las fijaciones, los flashings y la lámina de las limas. Eso pasa años antes de que se gaste la superficie del techo.
Por eso un techo de costa se especifica distinto. Las fijaciones, el drip edge y los flashings pasan a material resistente a la corrosión. Eso aparece como su propia partida en un presupuesto honesto.
Hay una segunda capa cerca de la costa. El Texas Department of Insurance pide inspección de windstorm para que una casa siga siendo asegurable con TWIA. Si su casa cae dentro de ese requisito se verifica por dirección, no por el nombre del condado.
Revisamos su dirección antes de cotizar. Un techo puesto sin la inspección que pide su dirección le puede costar la póliza. Eso pesa mucho más que la partida del techo.
¿Cuánto más cuesta la lámina que el shingle?
Hoy, bastante más. La lámina de costura levantada cuesta más por cuadro que el shingle arquitectónico en cualquier proveedor del Valle.
La cuenta cambia cuando se divide entre los años. El shingle arquitectónico aguanta de 18 a 25 años tierra adentro con este calor. La lámina de costura anda entre 40 y 50 años.
Así que la lámina sale más cara por trabajo y muchas veces más barata por año vivido en la casa. La lámina de tornillo expuesto queda en medio, y sus tornillos se cambian como al año 12.
| Material | Costo por cuadro, relativo | Cuánto dura aquí | Costo por año, relativo |
|---|---|---|---|
| Shingle de tres pestañas | El más bajo | El que menos dura, con 160 grados de superficie en verano | El más alto |
| Shingle arquitectónico | Bajo | 18 a 25 años tierra adentro | Medio |
| Lámina de tornillo expuesto | Medio | 25 a 30 años, cambiando tornillos como al año 12 | Bajo a medio |
| Lámina de costura levantada | Alto | 40 a 50 años | Bajo |
| Teja de barro o concreto | El más alto | 50 años o más, si la estructura ya está hecha para teja | Bajo, cuando la estructura lo permite |
Contratista de remodelación con base en Rio Grande City, en los cuatro condados del Valle. Lo dirige David Aceves, que viene de construir casas a la medida, de la losa y la estructura hasta los acabados.
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Preguntas que nos hacen02
Antes de llamar
¿Me pueden cotizar el techo por satélite?
El área sí se puede medir con imagen aérea, y la usamos para revisar nuestros propios números. Lo que no dice la imagen es cuántas capas hay, cómo está la madera ni cómo están los flashings. Ahí es donde fallan los presupuestos, así que David igual sube al techo.
¿Me sale más barato el techo en temporada baja?
La agenda se abre más de noviembre a febrero y el material llega más rápido. El alcance del trabajo no cambia con el calendario, así que las partidas son las mismas. Lo que gana en temporada baja es una fecha de inicio que sí se cumple.
¿Por qué importa tanto la cantidad prevista de madera?
Porque la madera no se ve hasta que se quita el techo viejo. Un presupuesto sin esa cantidad deja ese costo abierto y usted se entera el segundo día. Con un precio por hoja acordado por escrito, la madera mala se vuelve una cuenta y no un pleito.
¿La aseguranza decide cuánto cuesta mi techo?
Decide cuánto le paga su aseguranza, no cuánto cuesta el trabajo. El alcance se define entre usted, el ajustador y nosotros, con fotos fechadas del daño. Le damos el alcance por escrito y usted ve cualquier diferencia antes de firmar nada.
¿Cobran por venir a cotizar?
No. La subida al techo, las medidas, la revisión del ático y el presupuesto por partidas son gratis. El documento le llega dentro de 48 horas, nos contrate o no.
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